Hành lang pháp lý tạo ra những thay đổi lớn cho thị trường bất động sản
16:07 - 13/12/2024 23
Các quy định pháp lý mới đang làm thay đổi đáng kể ”luật chơi” trên thị trường bất động sản nhà ở, đồng thời đặt ra yêu cầu lớn đối với các nhà đầu tư. Đây là nhận định của các chuyên gia đến từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) về triển vọng ngành bất động sản nhà ở trong năm 2025.
VCBS cho rằng, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn suy thoái và bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2025, được thúc đẩy mạnh mẽ bởi các quy định pháp lý mới đã bắt đầu có hiệu lực và tạo ra nguồn cung mới.
Tâm lý người mua nhà cũng có dấu hiệu phục hồi, đặc biệt là đối với nhu cầu nhà ở và đầu tư. Người mua sẵn sàng tiếp nhận những sản phẩm có mức độ rủi ro cao hơn. Mặt khác, lãi suất vay tiếp tục được duy trì ở mức hợp lý và các dự án sẽ có nhiều cơ hội huy động tín dụng hơn khi hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Hạ tầng giao thông cũng sẽ là một yếu tố quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản trong năm 2025, khi một số dự án hạ tầng hoàn thiện và các kế hoạch đầu tư công được đẩy mạnh. Sau giai đoạn tái cấu trúc, các chủ đầu tư cũng sẽ tích cực triển khai các dự án mới, thúc đẩy hoạt động bán hàng.
VCBS dự đoán rằng, trong năm 2025, áp lực dòng tiền để giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng, cùng với sự điều chỉnh bảng giá đất. Việc thắt chặt quy định về "bán nhà trên giấy" và phân lô bán nền sẽ hạn chế khả năng huy động vốn của các chủ đầu tư từ người mua nhà.
Bảng giá đất tăng cao và việc tính toán giá trị đất sát với thị trường sẽ làm giảm khả năng tạo ra lợi nhuận từ việc chuyển nhượng đất hoặc chiến lược thu mua đất của các doanh nghiệp nhà nước, các cơ sở kinh doanh để phát triển dự án nhà ở thương mại. Để đạt được lợi nhuận cao, các chủ đầu tư cần phải nâng cao giá trị quỹ đất thông qua các yếu tố như quy hoạch chất lượng, tiện ích đi kèm, hoặc đầu tư vào các khu vực tiềm năng phát triển.
Trong tương lai, chiến lược gom đất hay xin quy hoạch của nhiều doanh nghiệp hiện nay sẽ không còn hiệu quả như trước, vì nếu các dự án không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chúng có thể đối mặt với nguy cơ thu hồi hoặc hủy bỏ quy hoạch. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh và khả năng triển khai dự án nhanh chóng sẽ tận dụng cơ hội qua hoạt động đấu thầu và đấu giá, điều mà nhà nước đang đẩy mạnh trong giai đoạn tới.
Đối với các dự án quy mô nhỏ, không đạt tiêu chuẩn khu đô thị (chiếm đa số trên thị trường), việc chuyển nhượng đất qua thỏa thuận sẽ là phương thức chủ yếu. Các kế hoạch sử dụng đất, dự án đấu giá – đấu thầu sẽ được công khai và dễ dàng tiếp cận, giảm đi lợi thế của các doanh nghiệp địa phương hoặc mối quan hệ thân hữu tại các tỉnh.
Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ có lợi thế vượt trội trong tương lai
Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ chiếm ưu thế lớn về giá thành và lợi nhuận trong những năm tới. Theo chuyên gia từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), trong dài hạn, các chủ đầu tư cần phải nâng cao chuyên môn trong việc phát triển và kinh doanh dự án, đồng thời có khả năng tạo ra giá trị gia tăng cho quỹ đất để đảm bảo lợi nhuận bền vững trong bối cảnh pháp lý và thị trường đang thay đổi.
Theo VIS Rating nhận định rằng một loạt thông tư và nghị định hướng dẫn sẽ có hiệu lực trong quý III/2024, mở đường cho việc phát triển các dự án và đẩy nhanh tiến độ bán hàng trong năm 2025.
Hơn 20 nghị định và thông tư được ban hành trong quý III/2024 đã giúp thực thi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Điều này sẽ tạo ra những hướng dẫn rõ ràng cho các chủ đầu tư trong việc thực hiện thủ tục pháp lý và thúc đẩy các dự án mới, bao gồm các vấn đề liên quan đến định giá đất, thu hồi đất, phí và các yếu tố khác.
Chính phủ thúc đẩy các phê duyệt pháp lý cho những dự án bất động sản từ đầu năm 2024 đã dẫn đến sự gia tăng đáng kể số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024. VIS Rating kỳ vọng rằng vào năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tăng cường triển khai các dự án mới, từ đó giúp cải thiện doanh thu bán hàng và dòng tiền.
Thực tế, trong quý III/2024, doanh số bán bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng 48% so với quý trước, đạt mức cao nhất trong 4 quý vừa qua. Các quy định mới về bất động sản, được ban hành gần đây, sẽ tiếp tục thúc đẩy sự phát triển các dự án và việc bán hàng vào năm 2025 và những năm tiếp theo. Trong khi dòng tiền hiện nay được cải thiện, VIS Rating kỳ vọng mạnh vào khả năng thanh toán nợ tồn đọng của các chủ đầu tư sẽ có sự cải thiện sau giai đoạn khó khăn năm 2023-2024.
Dù doanh số bán hàng của các dự án đã phục hồi từ quý I/2024, nhưng theo VIS Rating, hầu hết các chủ đầu tư vẫn khó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2024. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà.
Lĩnh vực tín dụng bất động sản đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ trong những năm gần đây. Theo báo cáo giám sát của Quốc hội, trong giai đoạn 2015-2023, tín dụng bất động sản luôn có sự tăng trưởng ổn định. Cụ thể, trong giai đoạn 2015-2016, tín dụng bất động sản tăng trưởng 11% mỗi năm.
Từ năm 2017, Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu tách riêng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản và tín dụng tiêu dùng cho vay cá nhân. Trong giai đoạn 2017-2023, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ.
Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 9/2024, dư nợ cho vay bất động sản đã đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm ngoái, cao hơn 0,15% so với mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản tăng 16%, chiếm 40% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, trong khi tín dụng tiêu dùng chỉ tăng 4,6%, chiếm 60%.
VIS Rating kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng, kết hợp với việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, sẽ tạo ra động lực thúc đẩy nhu cầu từ phía người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư lớn như Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Nam Long (mã chứng khoán: NLG), Khang Điền (mã chứng khoán: KDH), An Gia (mã chứng khoán: AGG) và Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu (mã chứng khoán: HDC) đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng mạnh, chủ yếu ở phân khúc cao cấp.
Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận trong 9 tháng đầu năm 2024 của các chủ đầu tư này giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do lượng bàn giao giảm từ doanh số yếu của năm 2023. VIS Rating dự báo hơn 60% các chủ đầu tư sẽ khó hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2024.
VIS Rating cũng cho biết, khả năng trả nợ của ngành bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu trong quý III/2024. Tuy nhiên, mức đòn bẩy tài chính sẽ được kiểm soát tốt hơn nhờ các quy định mới, và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ dần cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng trưởng.
Hạn mức sử dụng nợ sẽ được giới hạn khi quy định mới ban hành 7/2024, cho các dự án mới, điều này giúp VIS Rating kỳ vọng rằng tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục giảm tốc từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022-2023.
Với triển vọng tích cực về doanh số bán hàng và dòng tiền, VIS Rating dự báo các tỷ lệ bao phủ nợ của các chủ đầu tư sẽ dần được cải thiện. Thêm vào đó, khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi các chủ đầu tư sẽ đáo hạn vào quý IV/2024, phần lớn trong số đó đã chậm trả gốc và lãi trong các kỳ trước.
Khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào quý IV/2024 đã được gia hạn sau khi đàm phán với các trái chủ. Những trái phiếu này được phát hành bởi các tập đoàn lớn trong ngành bất động sản như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine. Phần còn lại, trị giá 9.000 tỷ đồng, phát hành bởi 11 công ty, trong đó 7 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và rủi ro cao. Những công ty này chủ yếu không có hoạt động kinh doanh ổn định và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã có sự cải thiện đáng kể. Các công ty này sẽ phải dựa vào sự hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc thương lượng với trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc vỡ nợ.
Tâm lý người mua nhà cũng có dấu hiệu phục hồi, đặc biệt là đối với nhu cầu nhà ở và đầu tư. Người mua sẵn sàng tiếp nhận những sản phẩm có mức độ rủi ro cao hơn. Mặt khác, lãi suất vay tiếp tục được duy trì ở mức hợp lý và các dự án sẽ có nhiều cơ hội huy động tín dụng hơn khi hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Hạ tầng giao thông cũng sẽ là một yếu tố quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản trong năm 2025, khi một số dự án hạ tầng hoàn thiện và các kế hoạch đầu tư công được đẩy mạnh. Sau giai đoạn tái cấu trúc, các chủ đầu tư cũng sẽ tích cực triển khai các dự án mới, thúc đẩy hoạt động bán hàng.
VCBS dự đoán rằng, trong năm 2025, áp lực dòng tiền để giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng, cùng với sự điều chỉnh bảng giá đất. Việc thắt chặt quy định về "bán nhà trên giấy" và phân lô bán nền sẽ hạn chế khả năng huy động vốn của các chủ đầu tư từ người mua nhà.
Bảng giá đất tăng cao và việc tính toán giá trị đất sát với thị trường sẽ làm giảm khả năng tạo ra lợi nhuận từ việc chuyển nhượng đất hoặc chiến lược thu mua đất của các doanh nghiệp nhà nước, các cơ sở kinh doanh để phát triển dự án nhà ở thương mại. Để đạt được lợi nhuận cao, các chủ đầu tư cần phải nâng cao giá trị quỹ đất thông qua các yếu tố như quy hoạch chất lượng, tiện ích đi kèm, hoặc đầu tư vào các khu vực tiềm năng phát triển.
Trong tương lai, chiến lược gom đất hay xin quy hoạch của nhiều doanh nghiệp hiện nay sẽ không còn hiệu quả như trước, vì nếu các dự án không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chúng có thể đối mặt với nguy cơ thu hồi hoặc hủy bỏ quy hoạch. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh và khả năng triển khai dự án nhanh chóng sẽ tận dụng cơ hội qua hoạt động đấu thầu và đấu giá, điều mà nhà nước đang đẩy mạnh trong giai đoạn tới.
Đối với các dự án quy mô nhỏ, không đạt tiêu chuẩn khu đô thị (chiếm đa số trên thị trường), việc chuyển nhượng đất qua thỏa thuận sẽ là phương thức chủ yếu. Các kế hoạch sử dụng đất, dự án đấu giá – đấu thầu sẽ được công khai và dễ dàng tiếp cận, giảm đi lợi thế của các doanh nghiệp địa phương hoặc mối quan hệ thân hữu tại các tỉnh.
Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ có lợi thế vượt trội trong tương lai
Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ chiếm ưu thế lớn về giá thành và lợi nhuận trong những năm tới. Theo chuyên gia từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), trong dài hạn, các chủ đầu tư cần phải nâng cao chuyên môn trong việc phát triển và kinh doanh dự án, đồng thời có khả năng tạo ra giá trị gia tăng cho quỹ đất để đảm bảo lợi nhuận bền vững trong bối cảnh pháp lý và thị trường đang thay đổi.
Theo VIS Rating nhận định rằng một loạt thông tư và nghị định hướng dẫn sẽ có hiệu lực trong quý III/2024, mở đường cho việc phát triển các dự án và đẩy nhanh tiến độ bán hàng trong năm 2025.
Hơn 20 nghị định và thông tư được ban hành trong quý III/2024 đã giúp thực thi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Điều này sẽ tạo ra những hướng dẫn rõ ràng cho các chủ đầu tư trong việc thực hiện thủ tục pháp lý và thúc đẩy các dự án mới, bao gồm các vấn đề liên quan đến định giá đất, thu hồi đất, phí và các yếu tố khác.
Chính phủ thúc đẩy các phê duyệt pháp lý cho những dự án bất động sản từ đầu năm 2024 đã dẫn đến sự gia tăng đáng kể số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024. VIS Rating kỳ vọng rằng vào năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tăng cường triển khai các dự án mới, từ đó giúp cải thiện doanh thu bán hàng và dòng tiền.
Thực tế, trong quý III/2024, doanh số bán bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng 48% so với quý trước, đạt mức cao nhất trong 4 quý vừa qua. Các quy định mới về bất động sản, được ban hành gần đây, sẽ tiếp tục thúc đẩy sự phát triển các dự án và việc bán hàng vào năm 2025 và những năm tiếp theo. Trong khi dòng tiền hiện nay được cải thiện, VIS Rating kỳ vọng mạnh vào khả năng thanh toán nợ tồn đọng của các chủ đầu tư sẽ có sự cải thiện sau giai đoạn khó khăn năm 2023-2024.
Dù doanh số bán hàng của các dự án đã phục hồi từ quý I/2024, nhưng theo VIS Rating, hầu hết các chủ đầu tư vẫn khó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2024. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà.
Lĩnh vực tín dụng bất động sản đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ trong những năm gần đây. Theo báo cáo giám sát của Quốc hội, trong giai đoạn 2015-2023, tín dụng bất động sản luôn có sự tăng trưởng ổn định. Cụ thể, trong giai đoạn 2015-2016, tín dụng bất động sản tăng trưởng 11% mỗi năm.
Từ năm 2017, Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu tách riêng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản và tín dụng tiêu dùng cho vay cá nhân. Trong giai đoạn 2017-2023, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ.
Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 9/2024, dư nợ cho vay bất động sản đã đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm ngoái, cao hơn 0,15% so với mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản tăng 16%, chiếm 40% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, trong khi tín dụng tiêu dùng chỉ tăng 4,6%, chiếm 60%.
VIS Rating kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng, kết hợp với việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, sẽ tạo ra động lực thúc đẩy nhu cầu từ phía người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư lớn như Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), Nam Long (mã chứng khoán: NLG), Khang Điền (mã chứng khoán: KDH), An Gia (mã chứng khoán: AGG) và Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu (mã chứng khoán: HDC) đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng mạnh, chủ yếu ở phân khúc cao cấp.
Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận trong 9 tháng đầu năm 2024 của các chủ đầu tư này giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do lượng bàn giao giảm từ doanh số yếu của năm 2023. VIS Rating dự báo hơn 60% các chủ đầu tư sẽ khó hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2024.
VIS Rating cũng cho biết, khả năng trả nợ của ngành bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu trong quý III/2024. Tuy nhiên, mức đòn bẩy tài chính sẽ được kiểm soát tốt hơn nhờ các quy định mới, và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ dần cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng trưởng.
Hạn mức sử dụng nợ sẽ được giới hạn khi quy định mới ban hành 7/2024, cho các dự án mới, điều này giúp VIS Rating kỳ vọng rằng tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục giảm tốc từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022-2023.
Với triển vọng tích cực về doanh số bán hàng và dòng tiền, VIS Rating dự báo các tỷ lệ bao phủ nợ của các chủ đầu tư sẽ dần được cải thiện. Thêm vào đó, khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi các chủ đầu tư sẽ đáo hạn vào quý IV/2024, phần lớn trong số đó đã chậm trả gốc và lãi trong các kỳ trước.
Khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào quý IV/2024 đã được gia hạn sau khi đàm phán với các trái chủ. Những trái phiếu này được phát hành bởi các tập đoàn lớn trong ngành bất động sản như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine. Phần còn lại, trị giá 9.000 tỷ đồng, phát hành bởi 11 công ty, trong đó 7 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và rủi ro cao. Những công ty này chủ yếu không có hoạt động kinh doanh ổn định và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã có sự cải thiện đáng kể. Các công ty này sẽ phải dựa vào sự hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc thương lượng với trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc vỡ nợ.
