Các yếu tố làm chậm tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản trong nước
10:01 - 16/12/2023 27
Nhóm phân tích đánh giá rằng mức giá của bất động sản nhà ở hiện tại chưa đủ hấp dẫn để thúc đẩy nhu cầu đầu tư. Dù có sự ra đời của các quy định mới và những quyết định sắp được ban hành, tuy nhiên, dự đoán là thị trường bất động sản sẽ mất tối thiểu từ 6 tháng đến một năm để thấy rõ ảnh hưởng của chúng trong thực tế.
Chủ đầu tư ngần ngại giảm giá bất động sản
Trong bản báo cáo triển vọng 2024 mới được công bố, VCBS đã đưa ra đánh giá rằng mặc dù có sự giảm nhiệt độ ở một số phân khúc và khu vực, nhưng mặt bằng giá bất động sản nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao. Hoạt động mua bán đang trầm lắng, dẫn đến việc mặt bằng giá không phản ánh chính xác tình hình cung cầu và giá trị thực của bất động sản. Nhiều chủ sở hữu vẫn giữ nguyên mức giá rao bán cao mặc dù không có giao dịch diễn ra. Điều này đang làm chậm tiến độ hồi phục của thị trường.
Các chủ đầu tư dự án và đại lý bất động sản đang đối mặt với khó khăn trong việc giảm giá bán sản phẩm mới, và điều này xuất phát từ ba nguyên nhân chính: (1) Lo ngại về ảnh hưởng đến mặt bằng giá của các khu vực hoặc đợt mở bán tiếp theo của dự án, cũng như quyền lợi của các đối tác và sàn giao dịch tham gia đầu tư và phân phối dự án; (2) ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay; (3) nguồn cung thấp trong thời gian dài tại TP HCM và Hà Nội, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư duy trì mức giá bán cao.
Ngược lại, trong các đợt mở bán gần đây, các chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách khuyến mãi như tặng gói nội thất, tăng chiết khấu thanh toán, mở rộng thời gian thanh toán và hỗ trợ lãi suất để kích thích giao dịch (những chính sách có thể dễ dàng điều chỉnh khi thị trường trở nên thuận lợi).
Nhóm phân tích đánh giá rằng mặt bằng giá bất động sản nhà ở hiện tại chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích nhu cầu đầu tư. Người có nhu cầu ở vẫn đang do dự mua nhà, dù lãi suất đã giảm do giá nhà vẫn ở mức cao. Do đó, các chủ đầu tư đang chờ đợi thị trường đạt đến trạng thái cân bằng và bắt đầu quá trình hồi phục, đồng thời giảm tác động từ các chính sách hỗ trợ.
Thị trường chờ đợi tác động từ bộ luật mới của Nhà nước
Việc thông qua các bộ Luật sửa đổi như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, và Luật Đất đai dự kiến sẽ tạo đà tích cực cho tâm lý thị trường trong năm 2024 và hỗ trợ quá trình phục hồi thị trường. Cơ quản lý đã có cơ sở để bắt đầu xử lý mạnh mẽ, đặc biệt là trong việc điều chỉnh hồ sơ pháp lý dự án theo các quy định mới của hệ thống luật.
Trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới trong giai đoạn 2013 - 2014 đã đóng góp tích cực vào việc thúc đẩy nguồn cung dự án và tăng cường hoạt động giao dịch trong những năm tiếp theo.
Nhóm phân tích nhấn mạnh rằng thị trường sẽ cần thời gian khoảng 6 tháng đến một năm để các quy định mới có tác động thực tế. Các bộ Luật sửa đổi đã điều chỉnh nghiêm túc hơn về điều kiện kinh doanh, bán hàng, và yêu cầu đối với các chủ đầu tư. Tuy nhiên, một số thách thức vẫn chưa được giải quyết cụ thể trong văn bản luật và cần chờ đợi hướng dẫn chi tiết hơn.
Hoạt động giao dịch tại một số khu vực và phân khúc dự kiến sẽ có sự cải thiện tích cực trong năm 2024 do ba yếu tố chính. Lãi suất cho vay mua nhà dự kiến sẽ giảm theo xu hướng lãi suất huy động; nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao đã được tiêu thụ đáng kể; và sau một thời gian mặt bằng giá đã đạt đến mức cân bằng, người mua nhà có xu hướng tái khám phá kế hoạch mua bất động sản cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn.
Thanh khoản ở một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn so với thị trường chung, như vùng lõi đô thị tại Hà Nội và TP HCM, nơi phục vụ nhu cầu ở thực của cư dân. Tương tự, các khu vực thành phố tại các tỉnh thành với tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa cao, tiềm năng phát triển công nghiệp, thu hút lao động và có kế hoạch phát triển trung tâm hành chính mới và mở rộng quy mô hành chính, có thể trở thành điểm sáng của thị trường.
Thị trường bất động sản năm 2024 vẫn chưa có dấu hiệu tăng trưởng trở lại
Nhóm phân tích VCBS dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trải qua sự ảm đạm trong năm 2024, và cần đợi thêm các yếu tố thúc đẩy về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Từ năm 2024, sự chênh lệch mạnh mẽ sẽ bắt đầu trở nên rõ rệt giữa các khu vực, phân khúc, và doanh nghiệp.
Một số doanh nghiệp bất động sản đối mặt với khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải đối diện với quyết định rời bỏ thị trường hoặc chuyển nhượng từng bước danh mục dự án hoặc lĩnh vực kinh doanh để giải quyết các nghĩa vụ nợ.
Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án đang gặp khó khăn về mặt pháp lý vẫn đang tích cực nhận được hỗ trợ về nguồn vốn để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng treo dự án kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ gặp khó khăn trong việc phục hồi vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đây, khi xem xét các yếu tố như vấn đề pháp lý, quỹ đất, tài chính, và quản lý dự án.
Trong bản báo cáo triển vọng 2024 mới được công bố, VCBS đã đưa ra đánh giá rằng mặc dù có sự giảm nhiệt độ ở một số phân khúc và khu vực, nhưng mặt bằng giá bất động sản nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao. Hoạt động mua bán đang trầm lắng, dẫn đến việc mặt bằng giá không phản ánh chính xác tình hình cung cầu và giá trị thực của bất động sản. Nhiều chủ sở hữu vẫn giữ nguyên mức giá rao bán cao mặc dù không có giao dịch diễn ra. Điều này đang làm chậm tiến độ hồi phục của thị trường.
Các chủ đầu tư dự án và đại lý bất động sản đang đối mặt với khó khăn trong việc giảm giá bán sản phẩm mới, và điều này xuất phát từ ba nguyên nhân chính: (1) Lo ngại về ảnh hưởng đến mặt bằng giá của các khu vực hoặc đợt mở bán tiếp theo của dự án, cũng như quyền lợi của các đối tác và sàn giao dịch tham gia đầu tư và phân phối dự án; (2) ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo cho các khoản vay; (3) nguồn cung thấp trong thời gian dài tại TP HCM và Hà Nội, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư duy trì mức giá bán cao.
Ngược lại, trong các đợt mở bán gần đây, các chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách khuyến mãi như tặng gói nội thất, tăng chiết khấu thanh toán, mở rộng thời gian thanh toán và hỗ trợ lãi suất để kích thích giao dịch (những chính sách có thể dễ dàng điều chỉnh khi thị trường trở nên thuận lợi).
Nhóm phân tích đánh giá rằng mặt bằng giá bất động sản nhà ở hiện tại chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích nhu cầu đầu tư. Người có nhu cầu ở vẫn đang do dự mua nhà, dù lãi suất đã giảm do giá nhà vẫn ở mức cao. Do đó, các chủ đầu tư đang chờ đợi thị trường đạt đến trạng thái cân bằng và bắt đầu quá trình hồi phục, đồng thời giảm tác động từ các chính sách hỗ trợ.
Thị trường chờ đợi tác động từ bộ luật mới của Nhà nước
Việc thông qua các bộ Luật sửa đổi như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, và Luật Đất đai dự kiến sẽ tạo đà tích cực cho tâm lý thị trường trong năm 2024 và hỗ trợ quá trình phục hồi thị trường. Cơ quản lý đã có cơ sở để bắt đầu xử lý mạnh mẽ, đặc biệt là trong việc điều chỉnh hồ sơ pháp lý dự án theo các quy định mới của hệ thống luật.
Trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới trong giai đoạn 2013 - 2014 đã đóng góp tích cực vào việc thúc đẩy nguồn cung dự án và tăng cường hoạt động giao dịch trong những năm tiếp theo.
Nhóm phân tích nhấn mạnh rằng thị trường sẽ cần thời gian khoảng 6 tháng đến một năm để các quy định mới có tác động thực tế. Các bộ Luật sửa đổi đã điều chỉnh nghiêm túc hơn về điều kiện kinh doanh, bán hàng, và yêu cầu đối với các chủ đầu tư. Tuy nhiên, một số thách thức vẫn chưa được giải quyết cụ thể trong văn bản luật và cần chờ đợi hướng dẫn chi tiết hơn.
Hoạt động giao dịch tại một số khu vực và phân khúc dự kiến sẽ có sự cải thiện tích cực trong năm 2024 do ba yếu tố chính. Lãi suất cho vay mua nhà dự kiến sẽ giảm theo xu hướng lãi suất huy động; nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao đã được tiêu thụ đáng kể; và sau một thời gian mặt bằng giá đã đạt đến mức cân bằng, người mua nhà có xu hướng tái khám phá kế hoạch mua bất động sản cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn.
Thanh khoản ở một số khu vực có thể hồi phục sớm hơn so với thị trường chung, như vùng lõi đô thị tại Hà Nội và TP HCM, nơi phục vụ nhu cầu ở thực của cư dân. Tương tự, các khu vực thành phố tại các tỉnh thành với tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa cao, tiềm năng phát triển công nghiệp, thu hút lao động và có kế hoạch phát triển trung tâm hành chính mới và mở rộng quy mô hành chính, có thể trở thành điểm sáng của thị trường.
Thị trường bất động sản năm 2024 vẫn chưa có dấu hiệu tăng trưởng trở lại
Nhóm phân tích VCBS dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trải qua sự ảm đạm trong năm 2024, và cần đợi thêm các yếu tố thúc đẩy về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Từ năm 2024, sự chênh lệch mạnh mẽ sẽ bắt đầu trở nên rõ rệt giữa các khu vực, phân khúc, và doanh nghiệp.
Một số doanh nghiệp bất động sản đối mặt với khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải đối diện với quyết định rời bỏ thị trường hoặc chuyển nhượng từng bước danh mục dự án hoặc lĩnh vực kinh doanh để giải quyết các nghĩa vụ nợ.
Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án đang gặp khó khăn về mặt pháp lý vẫn đang tích cực nhận được hỗ trợ về nguồn vốn để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng treo dự án kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ gặp khó khăn trong việc phục hồi vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đây, khi xem xét các yếu tố như vấn đề pháp lý, quỹ đất, tài chính, và quản lý dự án.
