NĂM 2024, DỰ BÁO GIÁ CHUNG CƯ SẼ TĂNG 8%

Thị trường bất động sản Việt Nam, theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), đang đối mặt với nhiều khó khăn trong thời gian gần đây, tuy nhiên, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao.

Đặc biệt, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn tiếp tục gia tăng, đặt ra mức giá kỷ lục mới, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân. Ngược lại, các loại sản phẩm như đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố đang gặp khó khăn về cả mức giá và thanh khoản.

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARs, giá bất động sản đã tăng đột biến trong thập kỷ vừa qua, và chỉ trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng vượt bậc.

VARs dự báo: "Năm 2024, giá căn hộ chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình từ 3 đến 8%. Nguyên nhân chính là nguồn cung vẫn còn hạn chế trong ngắn hạn, tạo nên một thị trường thiếu tính cạnh tranh. Các doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán trong giai đoạn này sẽ nắm giữ vị thế "vua", và nếu không gặp khó khăn về nguồn lực tài chính, họ có thể tiếp tục duy trì mức giá cao nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Đồng thời, việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng liên tục sẽ tiếp tục làm đẩy mạnh mặt bằng giá. Giá căn hộ chung cư cao không chỉ do chủ đầu tư giữ giá, mà còn do chi phí đầu tư và xây dựng tăng lên do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, và chi phí tiếp cận tài chính tăng cao. Ngoài ra, các chi phí khác như chi phí tạo lập quỹ đất và các khoản phí không rõ nguồn gốc trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, và phát triển dự án cũng đóng góp vào tình trạng này.

Tất cả những vấn đề trên đều làm cho chủ đầu tư gặp khó khăn khi muốn giảm giá. Lãi suất thấp và lạm phát cao kỷ lục cũng làm tăng đáng kể giá nhà. Tuy nhiên, nguyên nhân cơ bản vẫn là sự sụt giảm của nguồn cung.

Thực tế cho thấy, số lượng dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép đang giảm drastical và đặc biệt là ở phân khúc bình dân và trung cấp.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, năm 2022, cả nước chỉ có 126 dự án mới được cấp phép, giảm 52,7% so với năm 2021 và giảm 17% so với năm 2020. Trong đó, không có dự án nhà ở phân khúc bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) nào được cấp phép trong năm 2021 và năm 2022.

Tình hình này kéo theo giảm tỷ trọng của căn hộ trung cấp (giá 25 - 50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch nhà ở, giảm liên tục từ năm 2020. Dữ liệu của VARs cũng chỉ ra rằng số lượng căn hộ bình dân và trung cấp bán ra liên tục giảm từ năm 2019, với tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019.

Tỷ trọng của căn hộ phân khúc bình dân trong tổng nguồn cung cũng liên tục giảm, từ 30% vào năm 2019 xuống còn 7% vào năm 2022. Tình hình của căn hộ trung cấp cũng giảm từ 54% xuống 27% trong giai đoạn 2019 - 2022.

Đối diện với thực tế này, VARs đề xuất cần có sự tái cơ cấu trong phân khúc và giảm giá thành sản phẩm, đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước, cộng đồng doanh nghiệp và ngân hàng.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần đề xuất các giải pháp như rút ngắn thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng và xem xét các biện pháp hỗ trợ đối với doanh nghiệp trong việc tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Điều này là quan trọng vì chi phí này ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước cần xem xét chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư và phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân. Ngoài ra, cần có cơ chế và chính sách hỗ trợ cụ thể để giúp chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại dự án theo hướng giảm giá và nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp địa ốc nên chủ động đánh giá lại danh mục dự án đầu tư, tập trung nguồn vốn vào các dự án có pháp lý rõ ràng, khả thi về vay vốn và dễ thanh khoản. Đồng thời, chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí bán lỗ để duy trì hoạt động và tập trung vào phân khúc giá bình dân khi đưa sản phẩm ra thị trường.