Bài toán khó về định giá đất đến nay vẫn chưa có lời giải

Giải quyết vấn đề định giá đất vẫn là một thách thức lớn và đang gặp phải nhiều khó khăn. Theo các chuyên gia, việc áp dụng luật mới có thể mất từ 1 đến 2 năm để thực hiện. Trong khi đó, các nhà đầu tư đang phải đối mặt với nhiều rắc rối pháp lý, đặc biệt là trong việc xác định giá trị của đất. Bài toán này vẫn là một thách thức khó khăn.

ĐỊNH GIÁ ĐẤT - Bài toán vẫn đang đi tìm lời giải

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc của Phú Đông Group, đã chia sẻ về tình hình của dự án Phú Đông Skyone ở tỉnh Bình Dương. Dự án này đã được cấp giấy phép xây dựng từ năm 2023 và hiện đang triển khai thi công với hơn 30% khối lượng công việc đã hoàn thành. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư vẫn chưa thể xác định được số tiền cần trả để sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ của mình.
 

Định giá đất - Bài toán vẫn đang đi tìm lời giải

"Chúng tôi đã hoàn tất việc bảo lãnh từ những ngân hàng, và sẽ hoàn thành phần móng dự án vào cuối tháng 6 năm 2023 để chuẩn bị cho việc huy động vốn và đưa sản phẩm ra thị trường. Để được cấp giấy phép huy động vốn, chúng tôi cần phải hoàn tất việc thanh toán tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng tôi đang gặp khó khăn vì cơ quan quản lý nhà nước chưa cung cấp thông tin cụ thể để chúng tôi thực hiện nghĩa vụ này. Điều này không chỉ là vấn đề của Phú Đông Group mà còn là vấn đề của nhiều chủ đầu tư khác," ông Ngô Quang Phúc lưu ý.

Tương tự, một đại diện của một chủ đầu tư dự án chung cư tại TP. HCM cũng cho biết doanh nghiệp của họ đang đợi để thanh toán tiền sử dụng đất, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính của thành phố vẫn chưa cung cấp thông tin cụ thể về giá đất. Điều này là do họ đang chờ đợi cuộc họp để thảo luận cách xác định giá đất.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, cũng nhấn mạnh về khó khăn trong việc xác định giá đất, đồng thời chỉ ra rằng nhiều dự án đầu tư đang gặp trở ngại vì vấn đề này. Việc xác định giá đất chậm sẽ dẫn đến sự trì hoãn trong quyết định của chính quyền địa phương về việc thu tiền.

"Thực tế từ nhiều doanh nghiệp và địa phương cho thấy rằng bất cập về phương pháp định giá đất đang là một vấn đề quan trọng ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp định giá đúng đắn, việc triển khai dự án mới sẽ diễn ra một cách thuận lợi, ngược lại, nó sẽ trở thành một rào cản gây chậm trễ trong việc sử dụng nguồn lực xã hội và làm trì hoãn sự phát triển kinh tế," ông Cường nhấn mạnh.

Nhằm giải quyết những vấn đề trong việc định giá đất để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, vào ngày 05/2/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi và bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất cùng Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi và bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Theo nội dung của Nghị định 12 này, việc định giá đất sẽ tuân thủ theo Luật Đất đai thông qua 4 phương pháp khác nhau, bao gồm phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, một số chuyên gia đã chỉ ra rằng việc thực hiện định giá đất theo nghị định này vẫn gặp khó khăn khi triển khai trong thực tế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận thấy rằng trong Khoản 3 “Điều 5đ, về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư”, chưa bao gồm 2 khoản về chi phí dự phòng trong quá trình xây dựng và chi phí lãi vay. Điều này gây ra sự mất cân bằng và không hợp lý giữa cách tính "ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất" tại Khoản 3 và cách tính "ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất" tại Khoản 2.
 

Kênh thôn tin định giá BĐS nào uy tín

"Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” và tại Khoản 2 Điều 5đ có tính đến yếu tố “mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án”, nhưng tại khoản 3 Điều 5đ về phần “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” lại chưa tính đến yếu tố chi phí dự phòng là chưa cân bằng và chưa thật hợp tình hợp lý. Vì trên thực tế thì trong quá trình thực hiện các dự án đều thường phát sinh tăng thêm chi phí đầu tư xây dựng nên việc lập “chi phí dự phòng” là rất cần thiết," ông Châu phân tích.

Theo LS Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú, Nghị định 12 đã trình bày tổng quan về các phương pháp định giá đất thông qua 4 phương pháp, tuy nhiên, chưa cung cấp lý giải chi tiết và rõ ràng về nội dung của từng phương pháp cũng như cách thức thực hiện. Do đó, việc ban hành các thông tư, hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng phương pháp nào trong các trường hợp cụ thể và nguyên tắc áp dụng trong từng trường hợp là cần thiết. Ông nêu rõ rằng nếu thiếu các thông tư hướng dẫn, các cơ quan quản lý và thẩm định giá vẫn sẽ gặp khó khăn và lo lắng về việc đưa ra quyết định chính xác.
 

Nguồn đất đang bị lãng phí khi bài toán chưa tìm được lời giải

Ông Nguyễn Văn Cường, Trưởng Ban điều hành VARS tại Đồng Nai, cho biết cộng đồng doanh nghiệp đặt nhiều kỳ vọng vào tác động tích cực của Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đối với sự phát triển và phục hồi của thị trường địa ốc. Tuy nhiên, các dự án đã bắt đầu tiến hành thủ tục đầu tư từ năm 2022 đến khi các luật này có hiệu lực vào năm 2025 sẽ phải đối mặt với những thay đổi đáng kể trong hành lang pháp lý, đặc biệt là trong việc định giá đất.

"Tại Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn khi chờ đợi quá trình định giá đất để tiến hành các dự án, tình trạng này cũng diễn ra ở nhiều dự án ở các tỉnh thành trong khu vực Đông Nam Bộ và TP. HCM. Ví dụ, tại một số vị trí trong các dự án bất động sản lớn của Donacoop, việc xác định giá đất để tính tiền thuê đất vẫn chưa được thực hiện do chưa tìm được công ty thẩm định giá đất cũng như chờ đợi phương án từ cơ quan quản lý," ông Cường chia sẻ.

Theo đại diện của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, vấn đề chính gây trì hoãn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung cho các dự án bất động sản hiện nay là khó khăn trong việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất, với lý do phí tư vấn thấp và rủi ro phát sinh cao, cũng như khó khăn trong việc áp dụng phương pháp định giá. Quá trình đấu thầu chọn đơn vị tư vấn thường gặp khó khăn. Việc thu thập dữ liệu về giá thị trường cũng gặp nhiều khó khăn, một số dự án đã mất cả năm mà vẫn không có được chứng từ thẩm định giá, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai và dự án.
 

Nguồn đất đang bị lãng phí

Theo các chuyên gia, lĩnh vực đất đai và nhà ở là một trong những lĩnh vực lớn, quan trọng và phức tạp nhất, liên quan đến mọi khía cạnh của cuộc sống và là một trong những vấn đề quan trọng đối với mỗi cá nhân. Vì vậy, việc xây dựng luật liên quan đã được tiến hành một cách cẩn thận, tuy nhiên, cần phải có các nghị định và thông tư hướng dẫn cụ thể. Nếu không thực hiện nhanh chóng, sẽ gây lãng phí lớn cho xã hội.

Ngày 18/1, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương và 260 điều, có hiệu lực từ ngày 01/1/2025. Luật Đất đai 2024 đã thay đổi quy định về việc định giá đất; cụ thể là quy định 4 phương pháp định giá đất mà các địa phương có thể áp dụng ngay, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Luật Đất đai 2024 cũng cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác mà chưa được quy định trước, với sự chấp thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để có thể áp dụng cho tất cả các trường hợp chưa được xác định giá đất trong tương lai.

Trong buổi hội nghị triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 ngày 06/3, ông Đặng Quốc Khánh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT), thông báo rằng để triển khai Luật Đất đai, Bộ TNMT đang xây dựng dự thảo của 6 nghị định và 5 thông tư; Bộ Tài chính xây dựng 2 nghị định; Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn xây dựng 1 nghị định; Bộ Nội vụ xây dựng 1 thông tư; hy vọng các nghị định, thông tư hướng dẫn sẽ được nghiên cứu và thông qua sớm để giúp giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản.

Cập nhật tin tức sớm nhất về thị trường tài chính bất động sản cùng vnland.info