Liệu thuế bất động sản có kiềm chế được sự tăng mạnh của giá nhà đất?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chia sẻ rằng các quốc gia phát triển thường áp dụng chính sách đánh thuế vào bđs thứ 2 hoặc đối với các bđs không được sử dụng nhiều. Các chính sách này được tạo ra với mục đích giảm thiểu đầu cơ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có những nhu cầu thực sự trong việc sử dụng nhà ở.
 

 

Ngoài ra, ông Đính cho biết rằng khung pháp lý hiện nay đã có các quy định xử phạt đối với những mảnh đất bị bỏ hoang hoặc bị giữ lại chờ bán dự án. Ví dụ những dự án liên tục từ 12 tháng hay chậm tiến độ hơn 24 tháng (so với các kế hoạch đầu tư ban đầu) đều sẽ bị thu hồi. Chủ đầu tư được phép gia hạn không quá 24 tháng và phải đóng thêm tiền cho Nhà nước. Sau thời gian gia hạn mà đất vẫn không được sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường cho chủ đầu tư, kể cả tài sản gắn liền trên đất.
 

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật hiện tại vẫn chưa có chính sách cụ thể để xác định và kiểm soát hoạt động đầu cơ, găm giữ đất và thổi giá. Hiện nay, khái niệm về đầu cơ và đầu tư ở Việt Nam vẫn chưa được phân định rõ ràng. Mua để ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng đều là hoạt động hợp pháp và dựa trên thị trường mà các bên tham gia chịu trách nhiệm về lãi hoặc lỗ. Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng không kiểm soát đã dẫn tới “cơn sốt đất” ở nhiều địa phương, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Cụ thể, các nhà đầu tư thường giữ lại hàng hóa khi nguồn cung khan hiếm, để chờ giá tăng hoặc tạo ra sự khan hiếm giả nhằm đẩy giá cao hơn, tìm kiếm lợi nhuận lớn. Tình trạng xảy ra chủ yếu từ thành thị → nông thôn, ảnh hưởng và tác động tiêu cực đến nguồn cung đất đai, đồng thời làm thay đổi quan hệ cung cầu., và gây tác động tiêu cực dài hạn đến nền kinh tế. Bởi lẽ, đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của hầu hết các lĩnh vực sản xuất. Do đó, việc ban hành chính sách thuế bất động sản trở nên cấp thiết để điều tiết thị trường theo hướng ổn định, bền vững. Chính sách thuế cần được tập trung vào nhóm người tích trữ/đầu cơ, hơn là nhóm người mua để ở / sản xuất kinh doanh, góp phần tăng thu ngân sách và điều chỉnh thị trường. Đây cũng là xu hướng được áp dụng trên thế giới.
 

Những người có nhiều tài sản, và tài sản đó tiếp tục sinh lời, việc nộp thuế nhiều hơn là điều tất yếu. Trên thực tế, hầu hết người mua nhà gần đây đều là những người sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc thứ ba. Điển hình tại Singapore, đối với nhóm người mua nhà thứ 2, cần phải trả khoản 20% các giá trị bất động sản, và 30% giá trị bđs cho căn nhà thứ 3. Thuế này tăng dần theo thời gian nắm giữ bất động sản. Nếu bán ngay trong năm đầu, thuế là 6% giá trị, năm thứ hai là 8%, năm thứ ba là 4%, và không bị áp thuế sau năm thứ tư.

Ngoài ra, nếu chủ sở hữu bất động sản không sử dụng tài sản vào các hoạt động kinh doanh hoặc không triển khai xây dựng sau khi nhận đất, họ cũng sẽ bị áp thuế bất động sản. Tại Hàn Quốc, đất bị bỏ hoang sẽ bị đánh thuế 5% nếu quá trình cải tạo vượt 2 năm, 8% nếu thời hạn sau 5 năm, thuế áp 9% sau 7 năm, còn đất hơn 10 năm bị bỏ hoang sẽ bị đánh thuế là 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang phải chịu thuế 3%. Những chính sách thuế này giúp giảm động lực đầu cơ, hạn chế việc giá nhà đất tăng cao, bởi chi phí vay vốn cùng các chi phí cơ hội khác khiến việc giữ bất động sản trở nên rủi ro hơn. Hơn nữa, nó cũng khuyến khích việc cho thuê hoặc bán đối với các chủ sở hữu đất nếu như họ không sử dụng. Từ đó, có thể giúp tăng khả năng đối với những người có nhu cầu ở thực.
 

Việc dùng thuế cho việc điều tiết thị trường bất dộng sản là không dễ dàng. Theo ông Đính, để áp dụng công cụ thuế một cách minh bạch và hiệu quả, cần phát triển hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở cũng như thị trường BĐS Việt Nam. Đây sẽ là nền tảng để xác định đâu là tài sản thứ hai, thứ ba và giá trị bất động sản cần áp thuế, yêu cầu đầu tư lớn về công nghệ và nhân lực.

Ngoài ra, cần cân nhắc các tác động tiêu cực tiềm ẩn như việc đánh thuế có thể làm giảm sức mua của người dân, kéo theo các hệ lụy khác cho nền kinh tế hiện tại, ví dụ như tạo ra các kẽ hở liên quan đến pháp lý, như hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho người thân, từ đó có thể thực hiện lách thuế. Giá thuê nhà cũng có thể tăng để bù đắp chi phí thuế. Tuy nhiên, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, bất kỳ chính sách nào khi mới áp dụng cũng gặp khó khăn, điều quan trọng là phải đánh giá giữa "được" và "mất". Nếu lợi ích lớn hơn thì chính sách nên được thực thi, và mọi khó khăn đều có thể tháo gỡ.

Cùng nhật tin tức Tài Chính Bất Động Sản mới nhất cùng #vnlandinfo