Bất Động Sản Năm Giáp Thìn Khởi Sắc Mạnh Mẽ

Các nhà quản lý, chuyên gia và nhà đầu tư dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ cải thiện từ nửa sau năm 2024 nhờ vào các yếu tố như: 03 Điều luật Bất động sản chính được thông qua; Lãi suất giảm và kỳ vọng vẫn thấp, tạo điều kiện để giảm lãi suất cho vay; Niềm tin và tính thanh khoản dần được cải thiện, tập trung vào đoạn căn hộ; Phát triển hạ tầng hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản. Cụ thể, về nguồn vốn, dự báo lãi suất cho vay sẽ tiếp tục giảm xuống mức thấp và các chính sách cho vay ưu đãi của các ngân hàng thương mại cho người mua nhà có thể giúp cải thiện nhu cầu và tăng cường thanh khoản thị trường. Ngoài ra, việc giảm lãi suất vay cũng được kỳ vọng sẽ giảm áp lực tài chính, qua đó phục hồi hoạt động kinh doanh của các nhà đầu tư bất động sản.

Hơn nữa, dự kiến các chính sách pháp lý sẽ giảm thiểu khó khăn. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản và chính sách pháp lý như Nghị định 08 về thương lượng và gia hạn trái phiếu đáo hạn, Nghị định 10 bổ sung quy định hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho bất động sản nghỉ dưỡng, condotel; dự án phát triển 1 triệu nhà ở xã hội...

Về thanh khoản, các chuyên gia và nhà đầu tư cũng mong đợi thanh khoản sẽ cải thiện trong năm 2024 ở các đoạn căn hộ tầm trung và giá phải chăng, nhà ở xã hội ở trung tâm và các tỉnh ngoại ô do thiếu nguồn cung mới nhưng nhu cầu nhà ở thực tế tăng lên; Các nhà đầu tư bắt đầu giao dịch lại khi lãi suất cho vay giảm.

Thực tế, dự kiến phát triển hạ tầng sẽ hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản. Các dự án lớn quan trọng đã được triển khai đồng thời như đường cao tốc Bắc-Nam cho giai đoạn 2021 - 2025, sân bay quốc tế Long Thành, Đường vòng 3 của Thành phố Hồ Chí Minh, Đường vòng 4 của Hà Nội. Điều này sẽ giải quyết vấn đề hạ tầng hiện tại tại Việt Nam, từ đó thúc đẩy phát triển của các ngành kinh doanh. Các dự án đường cao tốc sẽ giúp tăng cường kết nối giữa các vùng kinh tế, thu hút thêm vốn đầu tư vào Việt Nam.

Tăng cường phát triển các dự án hạ tầng dự kiến sẽ giúp tăng giá trị của các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Agriseco đánh giá rằng các khu vực tiềm năng thu hút vốn đầu tư sau khi hoàn thành các dự án đường cao tốc Bắc-Nam, sân bay Long Thành... bao gồm: Thành phố Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh. Các nhà đầu tư sở hữu các dự án đất lớn nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.

Một mong đợi khác là đoạn căn hộ với nhu cầu thực tế ở trung tâm thành phố hoặc gần trung tâm với hạ tầng phát triển sẽ phục hồi sớm trong năm 2024 nhờ vào: Nhu cầu nhà ở thực tế của người dân vẫn lớn khi tỉ lệ cung và tiêu thụ dần phục hồi; Lãi suất vay mua nhà được dự kiến sẽ giảm; Thông tư 06 được sửa đổi cho phép người mua nhà vay từ một ngân hàng để trả cho ngân hàng khác; Chính sách kích thích của các nhà đầu tư bất động sản (giảm giá bán, kéo dài thời gian thanh toán).

Trong khi đó, dự báo nguồn cung và giá bán căn hộ sẽ tiếp tục tăng trong các thành phố trung tâm và ngoại ô có vị trí thuận lợi. Dự kiến nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ ghi nhận 16.000 căn, tăng 55% so với cùng kỳ và 9.000 căn, tăng 3,4% so với cùng kỳ vào năm 2024, tập trung vào các đoạn căn hộ tầm trung và cao cấp. Giá bán căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục tăng từ 3-8% so với cùng kỳ do sự chênh lệch cao giữa cung và cầu.

Dự kiến nguồn cung nhà ở xã hội sẽ có 108 dự án, với quy mô gần 48.000 căn hộ vào năm 2024, con số này tăng gần 4 lần so với năm 2023, tập trung ở Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh nhờ Chính phủ liên tục thực hiện các chính sách hỗ trợ tăng cung cấp nhà ở xã hội và giá phải chăng. Dự báo khoảng cách giữa cung và cầu sẽ tiếp tục tồn tại trong năm 2024, nhưng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, các dự án căn hộ với giá bán hợp lý và đầy đủ pháp lý vẫn sẽ thu hút người mua nhà.

Mặc dù thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn, đó là hình ảnh chung của toàn bộ thị trường. Tuy nhiên, trong các đoạn bất động sản, đất vẫn là kênh thu hút dòng tiền và tạo ra thanh khoản rất cao. Ngoài ra, hiện nay, ngân hàng đã giảm lãi suất, các ngành công nghiệp sẽ dần phục hồi vào năm 2024. Đất cũng là một đoạn có giá trị bền vững, lâu dài được tích lũy qua các năm, vì vậy các nhà đầu tư đầu tư vào đoạn này. Đoạn này có tâm lý chờ đợi gia tăng.

Theo các chuyên gia, trong tất cả các đoạn, thị trường đất vẫn duy trì mức độ ổn định, thu hút các nhà đầu tư và kênh đất mang lại giá trị lâu dài nên được tin tưởng. Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA, đất năm 2023 nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 1.850 lô, giảm 73% so với năm 2022, rơi vào mức thấp nhất trong thời gian 5 năm qua. Tiêu thụ đạt khoảng 751 lô, khoảng 41% tổng nguồn cung mới, giảm 84% so với năm trước. Chủ yếu giao dịch phát sinh ở các nhóm sản phẩm giá dao động từ 12.9 đến 14.9 triêu VNĐ/m2 và thường có diện tích từ 70 đến 90 mét vuông.

Ngoài ra, gần đây, Quốc hội đã thông qua Luật Doanh nghiệp Bất động sản (sửa đổi), có hiệu lực từ đầu năm 2025, quy định về việc siết chặt lô đất để bán. Điều này cũng cho thấy rằng việc điều chỉnh nhanh chóng của lô đất đang dần được thực hiện. Với số lượng lô đất bán ở các khu đô thị tăng trong những năm gần đây, việc siết chặt lô đất ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường từ Bắc vào Nam và lô đất có thể không còn chứng kiến nhiều cơn sốt đất như trước đây. Cụ thể, theo Điều 6, Điều 31 của dự thảo Luật Doanh nghiệp Bất động sản (sửa đổi), sẽ không được phép chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân tại các phường, quận và thành phố của các loại đô thị đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Mở rộng phạm vi áp dụng so với quy định hiện hành (ở các đô thị đặc biệt và các đô thị loại I trực thuộc Trung ương).

Bình luận về quy định này, hầu hết các chuyên gia chỉ ra rằng nó có khả năng góp phần tăng áp lực lên nguồn cung mới của đoạn đất phân lô ra thị trường trong tương lai gần.

Trong khi đó, theo một số nhà đầu tư, Luật Bất động sản sửa đổi sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đóng góp rất nhiều vào tính minh bạch trong hoạt động mua bán, đặc biệt là hoạt động phân lô và bán đất. Cụ thể, luật giúp củng cố kiểm soát quản lý nhà nước đối với hoạt động phân lô và bán; Đảm bảo mỹ quan thống nhất trong kiến trúc và quy hoạch đô thị (phải xây dựng nhà trên đất trước khi bán cho người mua); Đảm bảo việc sử dụng hợp lý và hiệu quả để tránh lãng phí nguồn lãnh thổ quốc gia...

Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi gần đây được thông qua dự kiến sẽ giúp đỡ rất nhiều cho thị trường bất động sản, đặc biệt là với tính minh bạch hơn trong các giai đoạn phát triển bất động sản.

Theo báo cáo, thị trường bất động sản đã đối mặt với nhiều khó khăn trong thời gian gần đây do lãi suất cao, mất niềm tin của nhà đầu tư sau các sự kiện liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, vấn đề pháp lý và luồng tín dụng. Sử dụng bất động sản đã bị siết chặt khi Ngân hàng Nhà nước giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn, hoặc ban hành Thông tư 06. Tuy nhiên, như được phân tích bởi các chuyên gia, các lý do trên một phần sẽ giảm bớt trong năm 2024, từ đó hỗ trợ xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản mặc dù tình huống quá nhiệt lại không xảy ra.

Các nhà nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra một số thách thức cho thị trường bất động sản trong năm 2024.

Thứ nhất, nhu cầu tiêu dùng bất động sản đang phục hồi nhưng vẫn chậm hơn dự kiến. Theo dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng cho các hoạt động tiêu dùng bất động sản (vay cá nhân để mua nhà) với quy mô và tỷ trọng đều có xu hướng giảm.

Thứ hai, giá trị của các trái phiếu đáo hạn vẫn lớn. Trong năm 2024, giá trị của các trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn khá lớn, ước tính khoảng 330.000 tỷ đồng. Quy mô các trái phiếu đáo hạn khoảng 20% cao hơn so với năm 2023 và tập trung chủ yếu vào nửa cuối năm 2024. Rủi ro mất thanh khoản trong những năm tới có thể tăng nếu các doanh nghiệp tiếp tục trì hoãn hoặc chậm trả nợ.

Thứ ba, nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp khó khăn trong việc thực hiện. Ở một số địa phương lớn, khoảng 70 - 80% dự án đã tạm ngừng thực hiện.

Thứ tư, nguồn cung đã giảm nhưng đi kèm là cấu trúc sản phẩm không hợp lý, thiếu nhà ở với giá phù hợp cho khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp ở các khu vực đô thị, đặc biệt là thiếu nhà ở cho công nhân và nhà ở giá rẻ cho cộng đồng.

Thứ năm, doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn.

Các dấu hiệu của kinh tế tổng hợp, kinh tế thế giới và Việt Nam đang cho thấy dấu hiệu phục hồi, dự báo năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn. Hơn nữa, nhờ vào các biện pháp quyết liệt của Chính phủ, các Bộ, ngành và địa phương, các tín hiệu tích cực của thị trường đã dần xuất hiện. Với những thách thức và khó khăn trên, thị trường vẫn cần thời gian để giải quyết hoàn toàn chúng.