Căn hộ TP.HCM: Nhu cầu cao nhưng nguồn cung căn hộ giá phải chăng giảm sút

Sau chín tháng tìm kiếm trên thị trường chính, Bích Nguyễn, một kế toán viên cho một nhà cung cấp sản phẩm thực phẩm tại Quận 1 của thành phố, vẫn chưa tìm thấy căn hộ lý tưởng của mình, một căn hộ hai phòng ngủ không quá xa trung tâm.

Cô nói rằng ngân sách của cô là 2.5 tỷ đồng nhưng hầu hết các căn hộ mà cô đã xem đều có giá cao hơn.

Tại một tòa nhà trên đường An Dương Vương, quận Bình Tân, một căn hộ 48 mét vuông với một phòng ngủ có giá 2.8 tỷ đồng, trong khi căn hộ hai phòng ngủ rẻ nhất có diện tích từ 58-63 mét vuông có giá từ 3.1-3.3 tỷ đồng.

Ở một nơi khác trên đường Võ Văn Kiệt gần đó, tất cả các căn hộ hai phòng ngủ có diện tích hơn 62 mét vuông đều có giá trên 3 tỷ đồng.

Theo một người môi giới bất động sản, hai tòa nhà này có các căn hộ rẻ nhất trong khu vực.

"Những giá này cao hơn ngân sách của chúng tôi nhiều, vì vậy chúng tôi phải tìm ở một khu vực khác," Nguyễn chia sẻ.

Ở phía đông thành phố, căn hộ còn đắt hơn, với giá trên 50 triệu đồng mỗi mét vuông.

Ngay cả trên đường Vành Đai 3, các căn hộ ở vị trí tốt có giá tối thiểu cũng từ 3 tỷ đồng trở lên.

Hoa, 35 tuổi, ở quận Tân Phú, cũng đang tìm kiếm một căn hộ giá cả phải chăng ở TP.HCM và ngân sách của cô chỉ có 2 tỷ đồng.

Tuần trước, cô đã tham quan một khu đô thị trên đường Bờ Bao Tân Thắng ở Tân Phú và căn hộ 80 mét vuông ở đó có giá khoảng từ 3.9-4.3 tỷ đồng.

Những căn nhỏ hơn từ 55-60 mét vuông chỉ có giá từ 2.5-2.7 tỷ đồng nhưng thường đi kèm với rủi ro pháp lý.

Một nơi mà Hoa quan tâm là một tòa nhà cũ trên đường Lương Minh Nguyệt, quận Tân Phú, có một số căn hộ 60-66 mét vuông đang bán với giá từ 2.9-3.2 tỷ đồng.

Cô nói với một tiếng thở dài: "Ba năm trước, giá của căn hộ trong tòa nhà này chỉ từ 30-32 triệu đồng mỗi mét vuông nhưng lúc đó tôi không có đủ tiền. Bây giờ, giá đã tăng lên 45 triệu đồng.

"Thu nhập của bạn tăng lên trong khi giá bất động sản tăng chóng mặt, và vì thế, dù làm việc cật lực nhưng tôi không bao giờ có thể mua được nhà."

Theo dữ liệu từ công ty tư vấn bất động sản Batdongsan, nhu cầu về căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng mỗi mét vuông rất cao trong quý ba, nhưng chỉ có một dự án căn hộ mới ở mức giá đó và phần còn lại có giá từ 45-80 triệu đồng.

Dương Thúy Dung, Giám đốc điều hành của công ty tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, cho biết trong 10 tháng đầu năm nay không có căn hộ giá cả phải chăng được xây dựng ở TP.HCM và 96% số căn hộ đang được bán thuộc phân khúc cao cấp và có giá ít nhất 61 triệu đồng.

Trong trường hợp của các dự án được kế hoạch cho năm 2024, 71% là cao cấp, 16% ở mức giá trung bình (dưới 46 triệu đồng) và 12% ở mức giá phải chăng (dưới 23 triệu đồng).

Theo CBRE, số lượng căn hộ giá trung bình và giá phải chăng đã giảm trong ba năm qua.

Hai phân khúc này chiếm 70% nguồn cung nhà ở vào năm 2019 nhưng đã giảm mạnh khi các nhà phát triển hoàn toàn chuyển sự tập trung sang các phân khúc đắt tiền hơn.

Trong kết quả đó, chúng giảm xuống còn 20-30% vào năm 2020 và 2021, 6% vào năm 2022 và 16% trong 10 tháng đầu năm 2023.

Kể từ năm 2020, nhà cao cấp đã chiếm 70-80% trong các dự án mới và nhà giá trung bình chiếm phần còn lại, theo một báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam.

"Những căn hộ giá trung bình và giá phải chăng có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung của chúng thấp," Dung nói.

Thống kê từ công ty tư vấn bất động sản khác, Cushman & Wakefield, cho thấy giá của các căn hộ đã tăng gấp ba lần trong thập kỷ qua.

Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tính toán về việc mua nhà: "Giá nhà cao quá so với thu nhập trung bình của thành phố.

"Để mua một căn hộ từ 2-3 tỷ đồng, nếu người nộp thuế ở nhóm thuế đầu tiên [với thu nhập chịu thuế hàng tháng dưới 5 triệu đồng] nào đó thành công trong việc tiết kiệm được 100 triệu đồng một năm, họ sẽ mất 25 năm để mua được một căn nhà."

Nhưng họ không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội.

Trần Xuân Ngọc, CEO của công ty phát triển bất động sản Nam Long, cho biết mặc dù có nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số lượng giao dịch mua nhà đã giảm từ một thời gian, chủ yếu do sự mất cân đối giữa nguồn cung và cầu.

Người mua nhà muốn có những căn hộ giá cả phải chăng nhưng không tìm thấy ở cả thị trường chính và thứ cấp, ông nói.

Ông đề xuất xây dựng thêm nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.

Châu tin rằng các rào cản pháp lý và thủ tục hành chính rườm rà đang làm tăng chi phí xây dựng và do đó cần được giải quyết hoặc đơn giản hóa để làm cho nhà ở trở nên phải chăng hơn.

Nếu chính phủ có thể loại bỏ các rào cản pháp lý, thị trường có thể sớm chứng kiến sự xuất hiện của nhiều căn hộ giá rẻ hơn, họ thêm vào.