Đất quy hoạch là gì? Kế hoạch sử dụng đất Việt Nam đến 2030

Vậy đất quy hoạch là gì? Đất quy hoạch là các mảnh đất đã được liệt kê vào kế hoạch sử dụng đất của từng vùng, từng địa phương; tất cả đều được phân kỳ và có mục đích sử dụng rõ ràng trong một khoản thời gian cụ thể. Hiện nay đất quy hoạch có thể chia thành những loại phổ biến như: đất quy hoạch làm đường sắt, đất quy hoạch xây dựng khu dân cư, đất quy hoạch giao thông,...

 

 

Chính sách quy hoạch đất được ban hành nhằm hoạch định chiến lược phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc thực hiện các khoản về bồi thường đất, cần có các khoản chi phí cho người dân nếu như thực hiện quyết định thu hồi đất. Từng vùng, từng địa phương triển khai thực hiện kế hoạch sử dụng đất khác nhau, dựa vào các yếu tố tài nguyên hiện có như diện tích đất, kế hoạch phát triển đô thị, hay tình hình thực tế hiện nay. Kế hoạch này có thể thay đổi để phù hợp với đặc điểm của từng giai đoạn, đảm bảo sự phát triển bền vững của địa phương.
 

 

 

Việc quy hoạch đất khác nhau giữa các địa phương và có thể thay đổi theo thời gian. Thêm vào đó, kế hoạch quy hoạch có thể đã được công khai hoặc chưa. Vì vậy, người dân muốn mua đất cần tìm hiểu kỹ lưỡng xem khu vực đó có thuộc diện quy hoạch hay không. Dưới đây là các phương thức kiểm tra quy hoạch, bao gồm:
 

 

Nếu mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch sẽ được ghi rõ trong phần ghi chú của sổ đỏ. Bên cạnh đó, những thông tin liên quan cũng chỉ rõ những khu đất này hiện có đang thuộc diện quy hoạch không, và địa phương có kế hoạch quy hoạch đất loại gì. Khách hàng nên cân nhắc kỹ quy hoạch này có phù hợp với mục đích sử dụng của mình hay không trước khi quyết định mua đất để tránh gặp phải những rắc rối sau này.
 

 

Các công ty bất động sản địa phương là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đất đai. Vì vậy, họ có kiến ​​thức chuyên sâu  về  quy hoạch đất đai tại khu vực. Khách hàng có thể nắm bắt thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng và dễ dàng bằng cách truy cập thông tin từ các công ty này.
 

Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương, nơi nắm rõ các kế hoạch sử dụng đất. Do đó, người dân có nhu cầu mua đất và muốn biết lô đất dự định mua có thuộc diện quy hoạch hay không có thể đến đây để được cung cấp thông tin chi tiết.
 

Để đảm bảo hơn, người mua đất có thể yêu cầu cơ quan này cấp Giấy chứng nhận quy hoạch cho phần đất đó. Tuy nhiên, quá trình xử lý yêu cầu này có thể kéo dài, thường mất từ 10 - 15 ngày tùy thuộc vào từng địa phương.
 

Việc quyết định có nên mua đất nằm trong vùng quy hoạch hay không phụ thuộc vào nhu cầu và điều kiện cụ thể của từng người. Nếu bạn đang tìm mua đất để định cư lâu dài, tránh chọn những mảnh đất nằm trong khu vực quy hoạch cho trường học, đường giao thông, hoặc các dự án quy hoạch không cho phép xây dựng nhà ở. Điều này sẽ giúp bạn tránh được tình trạng đất bị thu hồi khi đang sử dụng. Tuy nhiên, nếu đất trong khu vực quy hoạch có giá bán thấp, bạn có thể xem xét tình hình tài chính của mình trước khi đưa ra quyết định.

Mua đất trong vùng quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng cũng có thể mang lại cơ hội lớn trong một số trường hợp. Do đó, người mua cần nghiên cứu kỹ lưỡng về quy hoạch đất đai, nhà cửa dự định mua để đảm bảo phù hợp với khả năng tài chính và mục đích sử dụng, đồng thời tránh những tranh chấp không cần thiết.
 

Ngoài việc kiểm tra đất có nằm trong khu vực quy hoạch hay không, người mua cũng nên xem xét các yếu tố khác như mục đích sử dụng đất (được ghi chi tiết trên sổ đỏ), đất đã có sổ riêng chưa, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hay chưa, những lô đất này có đang được cấp phép xây dựng nhà ở hay không, đất hiện nay có đang vướng phải tranh chấp hay không, nguồn gốc đất cụ thể hay đất có đang trong quá trình thi hành án hay không. Những điều này giúp người mua bảo vệ quyền lợi của mình và giảm thiểu rủi ro, vì đất đai là tài sản có giá trị lớn.

 

Nhìn chung, hầu hết đất ở giai đoạn quy hoạch đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng vẫn có một số  ngoại lệ. Điều này được quy định cụ thể trong Điều 49 của Luật Đất đai năm 2013.

Cụ thể, nếu thông tin quy hoạch đất đã được công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng hàng năm, người sử dụng đất vẫn có quyền tiếp tục khai thác và được hưởng các quyền lợi sau: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được cho thuê, chuyển nhượng, chuyển đổi,... ; được thế chấp - cho thừa kế - tặng cho - góp vốn quyền sử dụng đất,...
 

Chuyển nhượng đất bao gồm các hành động như chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng hoặc thế chấp. Đối với đất nằm trong diện quy hoạch, việc chuyển nhượng vẫn có thể thực hiện nếu chủ sở hữu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu sau:

Có giấy chứng nhận QSDĐ, sở hữu nhà ở hay quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, đất không xảy ra tranh chấp, đất không bị kê biên để thi hành án, đất còn thời hạn sử dụng.
 

 

Trong một số trường hợp cụ thể, nếu chưa có quyết định hay giấy ban hành chính thức của các cơ quan thẩm quyền, chủ sở hữu vẫn có thể thực hiện chuyển nhượng - sang tên sổ (bắt buộc tuân thủ về các điều kiện. 
 đất chưa thực hiện quyền chuyển nhượng, hay giấy thu hồi đất của cơ quan

Đối với trường hợp bị thu hồi đất từ cơ quan thẩm quyền, nếu đất đã có sổ thì chủ sở hữu đất được nhận khoản đền bù đúng theo quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, các yêu cầu hoàn trả tiền hoặc khởi kiện bên bán sẽ không được chấp nhận.
 

 

Theo Khoản 3, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thực hiện điều chỉnh - hủy bỏ - công bố các kế hoạch liên quan đến phần đất triển khai quy hoạch, nếu như chưa có bất kỳ sự thực thi thu hồi nào sau 3 năm.

Nếu cơ quan có thẩm quyền không thực hiện điều chỉnh theo quy định, người sử dụng đất vẫn có thể tiếp tục thực hiện các quyền lợi cơ bản mà không hề có bất kỳ một ảnh hưởng nào từ các thủ tục pháp lý được triển khai.
 

 

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một mảnh đất nằm trong diện quy hoạch và đã có thông báo công khai về quy hoạch đó nhưng chưa bị thu hồi, giải phóng mặt bằng hoặc bồi thường theo quy định, chủ sở hữu vẫn có quyền sử dụng đất theo kế hoạch hiện hành. Tuy nhiên, mọi hoạt động tự ý xây dựng hoặc đầu tư bất động sản trên những lô đất này đều bị cấm.

Nếu chủ sở hữu chắc chắn tài sản đó nằm trong khu vực quy định nhưng vẫn cố tình bán cho người khác thì việc mua bán  bị coi là vi phạm pháp luật. Khi đó, người mua có quyền khởi kiện người bán và yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu, đồng thời đòi lại khoản tiền đã đặt cọc.
 

Theo Điều 6 Luật Đất đai năm 2013, đất đai phải được sử dụng đúng mục đích và theo quy hoạch. Khi đất thuộc diện thu hồi và được đưa ra bán, khách hàng có thể mua lại diện tích này thông qua hình thức đấu giá. Hãy thận trọng khi đầu tư, mua đất thuộc diện đang quy hoạch.

Theo quy định pháp luật, đất quy hoạch được phân chia thành nhiều loại khác nhau. Vì vậy, trước khi quyết định mua, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch của khu đất. Ngoài ra, dù là đất quy hoạch hay đất thông thường, người mua cũng nên kiểm tra tính pháp lý để tránh các tranh chấp không mong muốn.
 

 

Việc chuyển nhượng đất trong quy hoạch bao gồm các hình thức như cho thuê, chuyển đổi, thừa kế, tặng hoặc thế chấp. Đất quy hoạch vẫn có thể được chuyển nhượng nếu chủ sở hữu đáp ứng các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất; Đất không bị tranh chấp; Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Đất còn trong thời hạn sử dụng

Trong trường hợp chưa có quyết định chính thức của Nhà nước về việc thu hồi đất, chủ sở hữu vẫn có thể chuyển nhượng đất của mình, miễn là các điều kiện trên được thỏa mãn.
 

Trường hợp chủ sở hữu mảnh đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất lại thuộc diện bị thu hồi, chủ sở hữu sẽ được đền bù theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, các vấn đề liên quan đến khởi kiện bên bán hoặc yêu cầu hoàn trả tiền không thể thực hiện.
 

Để biết đất có nằm trong khu vực quy hoạch hay không, có thể áp dụng các phương pháp sau:

Kiểm tra sổ đỏ hoặc sổ hồng, thông tin về quy hoạch thường được ghi chú rõ ràng, chỉ ra đất thuộc diện quy hoạch nào. Nếu bạn định mua đất, nên xem xét xem phù hợp với nhu cầu sử dụng của bạn hay không.

Yêu cầu công ty bất động sản kiểm tra quy hoạch.

Tham khảo thông tin về đất quy hoạch tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp chứng nhận xác nhận quy hoạch cho mảnh đất bạn quan tâm. Thời gian xác nhận có thể kéo dài từ 10 đến 15 ngày tùy theo địa phương.
 

Nhiều người quan tâm đến thời hạn thu hồi đất kéo dài bao lâu. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 49 của Luật Đất đai năm 2013, đất nằm trong diện quy hoạch sau 3 năm mà chưa có quyết định triển khai, Nhà nước cần có công bố, điều chỉnh hay hủy bỏ và thực hiện thông báo điều chỉnh đó.

Nếu cơ quan chức năng không thực hiện điều chỉnh, người sử dụng đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất mà không phải chịu ảnh hưởng từ các thủ tục pháp lý.
 

 

Việc lập kế hoạch sử dụng đất cho giai đoạn 2026-2030 sẽ được thực hiện theo các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển, đảm bảo tính khả thi, hiệu quả, bền vững và phù hợp với định hướng sử dụng đất quốc gia được xác định trong Nghị quyết 81/2023/QH15 của Quốc hội. Cụ thể như sau:

Phân bổ quỹ đất để đáp ứng yêu cầu phát triển hệ thống hạ tầng kết nối liên ngành, liên vùng, cũng như các hành lang kinh tế và các khu vực phát triển trọng điểm của quốc gia.

Ưu tiên quỹ đất để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về giáo dục, y tế, xã hội, văn hóa, thể dục thể thao, nhà ở xã hội, nhà ở tại các khu chế xuất, công nghiệp cho các khu chế xuất.

Quản lý diện tích đất trồng lúa với mục tiêu duy trì 3,5 triệu ha. Cho phép chuyển đổi linh hoạt cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên diện tích đất trồng lúa trong phạm vi phù hợp mà không làm thay đổi tính chất và điều kiện sử dụng đất, để có thể quay lại trồng lúa khi cần thiết. Kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt là đất chuyên trồng lúa nước sang mục đích phi nông nghiệp, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người trồng lúa và các địa phương trồng lúa.
 

Quản lý nghiêm ngặt đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, bảo vệ diện tích và phục hồi rừng tự nhiên, gắn liền với bảo tồn đa dạng sinh học, môi trường sinh thái hay bảo vệ cảnh quan, nâng cao chất lượng và phát triển rừng trồng.

Mở rộng diện tích đất khu công nghiệp, tập trung tại các vùng kinh tế trọng điểm, kết nối với các hành lang kinh tế, trung tâm logistics và các đầu mối vận tải (ga đường sắt, cảng biển, cảng hàng không...) để giảm chi phí sản xuất; tiếp tục mở rộng đất đô thị song hành cùng quá trình đô thị hóa.

Đảm bảo quỹ đất dành cho các mục đích quốc phòng, an ninh.

Chi tiết có thể tham khảo tại Nghị quyết số 39/2021/QH15 của Quốc hội: Về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021 - 2025