Làn sóng lãi vay giảm vẫn không ‘kéo nổi’ tỷ lệ hấp thụ nhà ở tăng lên
15:08 - 21/02/2024 93
Mặc dù có hỗ trợ lãi suất vay từ ngân hàng nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua nhà, song lo ngại về các vấn đề pháp lý vẫn đang làm cho nhiều người cảm thấy bất an. Thêm vào đó, các ngân hàng cũng đang tỏ ra lo ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ liên quan đến dự án, làm chậm quá trình hoàn tất thủ tục vay vốn. Điều này giải thích tại sao, mặc dù lãi suất vay có giảm đi, tỷ lệ tiêu thụ nhà ở vẫn không đạt mức cao như mong đợi.
Thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức từ việc nguồn cung bị hạn chế, sự chênh lệch giữa cung và cầu, cùng với việc giá bán vẫn duy trì ở mức cao.
Nguồn cung mới trên thị trường thấp
Nguồn cung mới trên thị trường thấp
Trong quý 4/2023, thị trường nhà ở Hà Nội đã ghi nhận mức nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, đặc biệt là ở cả phân khúc thấp tầng và căn hộ. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, số lượng căn hộ mới tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% so với cùng kỳ năm trước, chỉ đạt 2.876 căn. Trong đó, nguồn cung sơ cấp giảm mạnh đến 40% so với quý trước và 41% so với cùng kỳ năm trước, chỉ còn 11.911 căn. Riêng trong quý, số căn hộ mới chỉ đạt 10.403 căn, trong đó căn hộ hạng B chiếm tỷ lệ lớn nhất là 84%.
Trong khi đó, phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận sự giảm sút về nguồn cung mới, với tổng cộng chỉ có 272 căn, giảm đến 82% so với năm trước. Nguồn cung mới này chủ yếu đến từ 16 dự án, trong đó có 58 căn từ dự án mới tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu tại Hoài Đức. Nhà liền kề chiếm tỷ lệ lớn trong thị phần với 44%.
Ngoài ra, giá bán trung bình của cả hai phân khúc này vẫn duy trì ở mức cao. Giá dao động của các căn hộ thường rơi vào khoảng 51 đến 70 triệu/m2. Đây được xem là tỷ lệ lớn nhất trong nguồn cung mới, với mức tăng 24%. Ngoài ra, 42% căn hộ được bán nhiều trong năm 2023 có giá từ 4 tỷ đồng trở lên, đạt mức tăng 3%.
Giá các căn hộ thường 51 đến 70 triệu/m2
Mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không điều chỉnh giá bán, tuy nhiên, việc tích tụ lượng hàng tồn kho thấp tầng với mức giá cao đã dẫn đến sự tăng giá của các sản phẩm sơ cấp. Chẳng hạn, giá của biệt thự sơ cấp đã tăng đến 55% trong quý, lên mức 160 triệu VNĐ/m2 đất, chủ yếu là do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán hết trong quý 3/2023. Giá của nhà liền kề cũng tăng 3% trong quý, đạt 194 triệu VNĐ/m2 đất, và giá của shophouse cũng tăng 3% trong quý, lên 328 triệu VNĐ/m2 đất.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn tại Savills Hà Nội, đã nhận xét: "Sự tiếp tục tăng giá trong phân khúc nhà ở là kết quả của việc chi phí đất và chi phí xây dựng tăng cao, cùng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng và cải thiện chất lượng. Hơn nữa, việc hạn chế nguồn cung trên thị trường cũng tiếp tục góp phần làm tăng giá bán trung bình của các sản phẩm sơ cấp trên toàn thị trường."
Làn sóng lãi vay giảm vẫn không ‘kéo nổi’ tỷ lệ hấp thụ nhà ở tăng lên
Theo bà Đỗ Thu Hằng, số lượng căn hộ được bán trong quý 4/2023 đã đạt 3.045 căn, tăng 45% so với quý trước và 5% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt 46%. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng lại ghi nhận mức độ giao dịch thấp hơn. Số lượng giao dịch trong quý 4/2023 giảm 37% so với quý trước và 67% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong phân khúc này đã giảm 5% với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm trước, chỉ dừng lại ở mức 9%. Năm 2023, 359 căn được bán đi, đây là kỷ lục với mức thấp nhất kể từ năm 2014 đến hiện nay. Tổng số giao dịch trong phân khúc thấp tầng giảm 76% so với năm trước và tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 đạt 36%, giảm 31 điểm phần trăm so với năm trước.
Bà Hằng đã nhận định rằng tỷ lệ hấp thụ không cao là do người mua hiện nay vẫn còn nhiều quan ngại. Trên thực tế, trong Quý IV/2023 những căn hộ được bán đi xuất phát từ những dự án uy tín, có chủ đầu tư có tiếng và cam kết về mặt pháp lý, đồng thời đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ tài chính. Mặc dù có hỗ trợ về lãi suất vay từ ngân hàng để đáp ứng nhu cầu thực của người mua, nhưng họ vẫn cảm thấy lo lắng về các vấn đề pháp lý. Đồng thời, cả ngân hàng cũng lo ngại về việc chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ liên quan đến dự án, dẫn đến việc không thể hoàn tất thủ tục vay vốn. Tất cả những điều này ảnh hưởng đến quyết định của người mua và gây ra sự suy giảm về số lượng nhà được bán, đồng thời giải thích tại sao tỷ lệ hấp thụ vẫn không tăng lên mặc dù lãi suất vay giảm đi.
Cơ hội tăng cao cho người có nhu cầu thực về nhà ở
Bà Hằng đã nhấn mạnh về cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà thực sự trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và giá sơ cấp ở mức cao. Theo bà, một lựa chọn khả thi cho nhóm này có thể là thị trường nhà thứ cấp. Thị trường này có những ưu điểm như sự đa dạng về lựa chọn, khả năng phù hợp với khả năng thanh toán của người mua, và đặc biệt là mức độ đảm bảo pháp lý cao hơn. Chẳng hạn, giá của các biệt thự thứ cấp trên mỗi mét vuông đất thường thấp hơn trung bình 7% so với giá của sản phẩm sơ cấp. Trong khi đó, trên thị trường những cao nhà liền kề sơ cấp cao hơn nhà liền kề thứ cấp gấp 24%, Nhà phố thương mại sơ cấp cao hơn thứ cấp 40%.
Bên cạnh đó, người mua cũng có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới từ các dự án phát triển cơ sở hạ tầng. Những dự án giúp mở rộng thêm thị trường nhà ở Hà Nội như đầu tư hạ tầng vành đai 3,5 và 4, đồng thời giảm tải những áp lực nhu cầu ở tại trung tâm và nội thành xung quanh. Những phát triển cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy nhiều nhu cầu nhà ở đến các khu vực lân cận và các tỉnh với một mức giá phù hợp hơn.
Phát triển cơ sở hạ tầng
Theo báo cáo của Savills, đây được xem là một điểm tích cực đối với nguồn cung nhà ở, khi các sản phẩm tại các khu vực ngoại ô và tỉnh lân cận hứa hẹn sẽ đáp ứng được nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Dự kiến vào năm 2024, thị trường sẽ chào đón thêm 12.100 căn hộ mới, trong đó 87% thị phần sẽ tập trung tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Ngoài ra, Hưng Yên và Bắc Ninh dự kiến cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026 với kỳ vọng phân khúc thấp tầng 2026 đạt được 14 nghìn căn mới từ 37 dự án mới nhất.
Đặc biệt, việc thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai cũng được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực tới thị trường. Điểm nổi bật thu hút người mua nhiều hơn nằm ở quy trình bắt buộc nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trước khi hình thành nên sản phẩm. Do đó, có thể tin rằng trong giai đoạn từ năm 2024 đến 2025 và sau đó, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố mạnh mẽ hơn, với sự cung cấp các sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, thị trường bất động sản hà nội nói riêng và Việt Nam nói chung được đa dạng hóa và sẽ dần cân bằng hơn.
Theo nhận định của bà Dương Thùy Dung - GDĐH của CBRE Việt Nam, với triển vọng về thị trường tương lai đón nhận nhiều tích cực, sẽ có được mặt bằng lãi suất dần dần ổn định trở lại, chính sách & pháp lý ngày càng đảm bảo tính đồng bộ hóa và thống nhất. Việc khôi phục niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản là một nhiệm vụ quan trọng, bởi niềm tin này vẫn còn yếu ớt và bị đe dọa từ một số sự kiện bê bối trong quá khứ.
Tìm kiếm mua bán căn hộ chung cư tại VnLand.Info
Nếu bạn quan tâm đến Bất Động Sản Bán, truy cập VnLand.Info, nơi bạn có thể tìm thấy mọi thứ bạn cần như: Mua Bán Căn Hộ Chung Cư; Mua Bán Nhà Trong Ngõ; Mua Bán Nhà Mặt Phố, Mua; Bán Biệt Thự, Liền Kề, Phân Lô; Mua Bán Đất Nền, Dự Án; Mua Bán Kho Bãi, Nhà Xưởng.
