Pháp lý là ’rào cản’ lớn nhất của thị trường bất động sản
08:14 - 01/12/2023 38
TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (Vnrea), cho biết trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay, vấn đề giải pháp được xem như ”rào cản” lớn và đối mặt với các quy trình khó khăn nhất. Ông nhấn mạnh rằng việc giải quyết nhanh chóng các vấn đề sẽ đóng vai trò quan trọng trong quá trình phục hồi của thị trường.
"Tắc nghẽn" pháp lý
Phân tích của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Vnrea) nhấn mạnh rằng trong vòng hai năm, thị trường Bất động sản (BĐS) đã đối đầu với những “nút vượt” đáng kể, gây giảm mạnh cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, doanh nghiệp BĐS đối mặt với tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” khi nhiều dự án bị đình trệ, dòng tiền tắc tắc và áp lực trả nợ nên áp đặt.
Tình trạng phân tích chủ yếu xuất phát từ những câu mồi pháp lý, sử dụng đến 70% khó khăn của các dự án. Theo thống kê của Bộ xây dựng, chỉ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, có khoảng 400 dự án đang gặp khó khăn về thủ tục phát triển khai, dẫn đến tình trạng ách kéo dài một thời gian dài mà vẫn chưa giải quyết được pháp.
Vấn đề chính là về pháp lý, đặc biệt là sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng luật pháp BĐS, làm yên sinh nhiều vấn đề ở địa phương với sự thiếu chủ động và quyết định trong chỉ đạo và giải quyết khó khăn. Sự việc không đồng bộ và thiếu sự phối hợp hợp lý với các cơ quan Trung lượng cũng làm tăng khó khăn cho doanh nghiệp BĐS.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, tại hội thảo “Dự báo thời điểm phục hồi thị trường BĐS,” chỉ ra rằng có 6 yếu tố chính đang ảnh hưởng đến thị trường BĐS, trong đó có yếu tố pháp lý với quy định chưa đầy đủ, không được hướng dẫn kịp thời và không thực hiện.
Vì vậy, các liên kết bộ, ngành, cơ quan cần tiếp tục cải thiện các công cụ có thể nhanh chóng sửa đổi luật liên quan và đồng bộ hóa chúng. Đồng thời, cần phải kiểm soát để đảm bảo sự chắc chắn nhất giữa các luật và giải quyết các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực BĐS để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và củng cố niềm tin của họ đối với thị trường.
Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch CLB BĐS Việt Nam, cũng chia sẻ quan điểm rằng tại nhiều địa phương, nhiều dự án đã được giao đất trên giấy tờ, nhưng chưa có tổ chức giao đất thực tế và không tính phí sử dụng đất trong nhiều năm dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá trị trên giấy tờ và thực tế. Điều này tạo ra khó khăn cho việc thống nhất giá trị giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Để giải quyết tình trạng khó khăn trên thị trường, giải pháp quan trọng nhất là tập trung giải quyết các vấn đề của các dự án đang đối mặt với khó khăn và thư viện.
Hoàn thiện thể chế
Dựa trên số liệu khảo sát 500 doanh nghiệp kinh doanh và phát triển bất động sản (BĐS) của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars), TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi môi BĐS Việt Nam (Vars), cho biết khoảng 43% doanh nghiệp chỉ có khả năng "cầm cự" đến hết năm 2023 nếu Chính phủ không áp dụng các chính sách điều hành vĩ mô mạnh mẽ và thực thi chúng một cách nhanh chóng và hiệu quả. Mặc dù vậy, thị trường BĐS đang bắt đầu tìm thấy những dấu hiệu tích cực.
Với sự can đảm quyết định từ phía Chính phủ, thị trường BĐS đã chứng kiến những biến động tích cực. Đặc biệt, trong quý I/2023, nguồn cung giảm kể, hầu như "đứng im," chỉ có hơn 2.000 giao dịch trên thị trường; qua quý II/2023, nhiều dự án đã quay trở lại chào bán, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Con số này tiếp tục tăng trong hai tháng đầu quý III/2023 với hơn 5.000 giao dịch thành công và khoảng 300 dự án trên toàn quốc đã mở bán. Điều này có thể hiện thực hóa ý tưởng của các nhà tư vấn đang quay trở lại.
"Đây là cơ sở để khẳng định rằng, từ quý IV/2023, thị trường đã xuất hiện nhiều tín hiệu khởi động và có cơ hội phục hồi rõ ràng hơn vào quý I/2024," ông Nguyễn Văn Đính nói.
TS Nguyễn Văn Khôi nhận định rằng hiện nay, ba luật cơ bản liên quan đến thị trường BĐS, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, đã được Chính phủ và Quốc hội thảo luận kỹ cân . Mặc dù đã có những ý kiến đã được ghi và bổ sung, nhưng vẫn còn những điểm cần tiếp tục điều chỉnh và đưa vào luật thảo luận. Vnrea đang đề xuất xuất bản một số nội dung liên quan để tư vấn phần phục hồi và phát triển nhanh chóng thị trường Bất động sản trong Luật ba dự thảo.
Ví dụ, đối với Luật Đất đai, các điều kiện và nguyên tắc áp dụng cho 4 phương pháp xác định giá đất; cấp giấy chứng nhận cho các lĩnh vực BĐS du lịch; tổ chức cá nhân nước ngoài có thể nhận và chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án sử dụng đất để thực hiện dịch vụ thương mại đã được cấp giấy phép có thẩm quyền để bắt đầu tư... Đồng thời, chủ đề xuất bản bổ sung mục ưu đãi tạo ra việc xây dựng chung cư cũ, nhà ở xã hội... vào Luật Nhà ở; đồng thời, bổ sung vấn đề đặt pô, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, nguyên tắc kinh doanh nhà ở, quy trình có sẵn và hình thành trong tương lai... vào dự thảo Luật Kinh doanh BĐS.
“Vấn đề ưu tiên nhất của thị trường Bất động sản hiện nay là hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững và giải quyết thị trường theo nguyên tắc do Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo 'khó khăn và Ác thẩm thẩm quyền của cấp nào , cơ quan nào thì cấp đó, cơ quan đó phải giải quyết dứt điểm'. Tuy nhiên, trong thời gian tới, các bộ, địa phương ngành cần tập trung, làm việc chăm chỉ hơn để hoàn thiện mục tiêu với tham gia tích cực của các ngành, lĩnh vực, địa phương, phân khu, và thực hiện chiến lược một cách quyết định hơn, giải quyết dứt điểm các thủ tục pháp lý và hành động chính cho doanh nghiệp,” TS Nguyễn Văn Khôi khẳng định.
Phân tích của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Vnrea) nhấn mạnh rằng trong vòng hai năm, thị trường Bất động sản (BĐS) đã đối đầu với những “nút vượt” đáng kể, gây giảm mạnh cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, doanh nghiệp BĐS đối mặt với tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” khi nhiều dự án bị đình trệ, dòng tiền tắc tắc và áp lực trả nợ nên áp đặt.
Tình trạng phân tích chủ yếu xuất phát từ những câu mồi pháp lý, sử dụng đến 70% khó khăn của các dự án. Theo thống kê của Bộ xây dựng, chỉ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, có khoảng 400 dự án đang gặp khó khăn về thủ tục phát triển khai, dẫn đến tình trạng ách kéo dài một thời gian dài mà vẫn chưa giải quyết được pháp.
Vấn đề chính là về pháp lý, đặc biệt là sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng luật pháp BĐS, làm yên sinh nhiều vấn đề ở địa phương với sự thiếu chủ động và quyết định trong chỉ đạo và giải quyết khó khăn. Sự việc không đồng bộ và thiếu sự phối hợp hợp lý với các cơ quan Trung lượng cũng làm tăng khó khăn cho doanh nghiệp BĐS.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, tại hội thảo “Dự báo thời điểm phục hồi thị trường BĐS,” chỉ ra rằng có 6 yếu tố chính đang ảnh hưởng đến thị trường BĐS, trong đó có yếu tố pháp lý với quy định chưa đầy đủ, không được hướng dẫn kịp thời và không thực hiện.
Vì vậy, các liên kết bộ, ngành, cơ quan cần tiếp tục cải thiện các công cụ có thể nhanh chóng sửa đổi luật liên quan và đồng bộ hóa chúng. Đồng thời, cần phải kiểm soát để đảm bảo sự chắc chắn nhất giữa các luật và giải quyết các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực BĐS để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và củng cố niềm tin của họ đối với thị trường.
Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch CLB BĐS Việt Nam, cũng chia sẻ quan điểm rằng tại nhiều địa phương, nhiều dự án đã được giao đất trên giấy tờ, nhưng chưa có tổ chức giao đất thực tế và không tính phí sử dụng đất trong nhiều năm dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá trị trên giấy tờ và thực tế. Điều này tạo ra khó khăn cho việc thống nhất giá trị giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Để giải quyết tình trạng khó khăn trên thị trường, giải pháp quan trọng nhất là tập trung giải quyết các vấn đề của các dự án đang đối mặt với khó khăn và thư viện.
Hoàn thiện thể chế
Dựa trên số liệu khảo sát 500 doanh nghiệp kinh doanh và phát triển bất động sản (BĐS) của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars), TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi môi BĐS Việt Nam (Vars), cho biết khoảng 43% doanh nghiệp chỉ có khả năng "cầm cự" đến hết năm 2023 nếu Chính phủ không áp dụng các chính sách điều hành vĩ mô mạnh mẽ và thực thi chúng một cách nhanh chóng và hiệu quả. Mặc dù vậy, thị trường BĐS đang bắt đầu tìm thấy những dấu hiệu tích cực.
Với sự can đảm quyết định từ phía Chính phủ, thị trường BĐS đã chứng kiến những biến động tích cực. Đặc biệt, trong quý I/2023, nguồn cung giảm kể, hầu như "đứng im," chỉ có hơn 2.000 giao dịch trên thị trường; qua quý II/2023, nhiều dự án đã quay trở lại chào bán, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Con số này tiếp tục tăng trong hai tháng đầu quý III/2023 với hơn 5.000 giao dịch thành công và khoảng 300 dự án trên toàn quốc đã mở bán. Điều này có thể hiện thực hóa ý tưởng của các nhà tư vấn đang quay trở lại.
"Đây là cơ sở để khẳng định rằng, từ quý IV/2023, thị trường đã xuất hiện nhiều tín hiệu khởi động và có cơ hội phục hồi rõ ràng hơn vào quý I/2024," ông Nguyễn Văn Đính nói.
TS Nguyễn Văn Khôi nhận định rằng hiện nay, ba luật cơ bản liên quan đến thị trường BĐS, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, đã được Chính phủ và Quốc hội thảo luận kỹ cân . Mặc dù đã có những ý kiến đã được ghi và bổ sung, nhưng vẫn còn những điểm cần tiếp tục điều chỉnh và đưa vào luật thảo luận. Vnrea đang đề xuất xuất bản một số nội dung liên quan để tư vấn phần phục hồi và phát triển nhanh chóng thị trường Bất động sản trong Luật ba dự thảo.
Ví dụ, đối với Luật Đất đai, các điều kiện và nguyên tắc áp dụng cho 4 phương pháp xác định giá đất; cấp giấy chứng nhận cho các lĩnh vực BĐS du lịch; tổ chức cá nhân nước ngoài có thể nhận và chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án sử dụng đất để thực hiện dịch vụ thương mại đã được cấp giấy phép có thẩm quyền để bắt đầu tư... Đồng thời, chủ đề xuất bản bổ sung mục ưu đãi tạo ra việc xây dựng chung cư cũ, nhà ở xã hội... vào Luật Nhà ở; đồng thời, bổ sung vấn đề đặt pô, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, nguyên tắc kinh doanh nhà ở, quy trình có sẵn và hình thành trong tương lai... vào dự thảo Luật Kinh doanh BĐS.
“Vấn đề ưu tiên nhất của thị trường Bất động sản hiện nay là hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững và giải quyết thị trường theo nguyên tắc do Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo 'khó khăn và Ác thẩm thẩm quyền của cấp nào , cơ quan nào thì cấp đó, cơ quan đó phải giải quyết dứt điểm'. Tuy nhiên, trong thời gian tới, các bộ, địa phương ngành cần tập trung, làm việc chăm chỉ hơn để hoàn thiện mục tiêu với tham gia tích cực của các ngành, lĩnh vực, địa phương, phân khu, và thực hiện chiến lược một cách quyết định hơn, giải quyết dứt điểm các thủ tục pháp lý và hành động chính cho doanh nghiệp,” TS Nguyễn Văn Khôi khẳng định.
